Investir em Imobiliário em Lisboa? É ou não boa ideia?


Lisboa, 27 Novembro 2018

Tendências Europeias

O relatório anual, Emerging Trends in Real Estate Europe 2019, publicado pela PwC, revela que Lisboa passou do 10º para 1º lugar no que diz respeito ao destino do mercado imobiliário em 2019, na Europa. As principais cidades europeias foram classificadas de acordo com as suas tendências emergentes, ao nível das perspetivas globais de investimento e desenvolvimento. Este estudo baseia-se na opinião de mais de 800 profissionais imobiliários na Europa, incluindo investidores, promotores, financiadores e consultores.
 
Os inquiridos nesta avaliação apontaram a “qualidade de vida “da cidade de Lisboa e a liderança política “positiva”, como as principais razões da sua escolha. Lisboa faz parte das cidades que constituem as novas “estrelas de risco”, pelo que as 10 cidades da Europa que deverão apresentar os melhores resultados em 2019 serão a mistura de cidades “recém-chegadas”, como Lisboa, juntamente com a presença dos maiores e mais experimentados mercados que exigem investimentos mais elevados, de que são exemplos cidades como Berlim que ocupa o 2º lugar seguido de Frankfurt, Hamburgo e Munique. Madrid, Amesterdão, Viena e Dublin que mantêm uma avaliação positiva no imobiliário com a perspetiva de crescimento ao nível do arrendamento.
 
Os principais mercados da Europa considerados de pico têm vindo a perder atenção, sendo vistos como um jogo de fim de ciclo. Desta forma, o foco de investimento está a mudar para cidades menores e dinâmicas. A economia de Portugal está a crescer de forma saudável e, Lisboa é hoje, uma capital de destino internacional para empresas, investidores e turistas. A qualidade de vida o potencial de inovação e a atração para o talento são também fatores que contribuem para a avaliação positiva das cidades.
 
No caso de Londres apesar do volume de investimentos e a procura de escritórios se manterem elevadas, o Brexit, tem vindo a assombrar as perspetivas a curto prazo, de tal forma que, 70% dos profissionais seniores da Europa acreditam que a capacidade do Reino Unido de atrair talentos internacionais cairá após o prazo de Março de 2019.
 
Uma das principais barreiras ao investimento continua a ser a disponibilidade de ativos de património adequados à medida que o capital afluí à Europa em especial da Ásia que tem demonstrado um forte apetite aquisitivo pelas cidades Europeias, facto que  exerce pressão sobre o núcleo do mercado de tal forma que neste estudo 70% dos inquiridos admitem que os ativos principais estão a cima do preço. No entanto, 28% dos inquiridos, acreditam que o montante de capital disponível para novo investimento irá aumentar comparado com os valores do ano passado ainda que a confiança de 2018 no mercado de investimento imobiliário tenha sido particularmente elevada.
 
A crescente influência do valor social a par do retorno financeiro faz com que atualmente o setor imobiliário esteja a adotar uma gama mais ampla de medidas não financeiras para avaliar o valor dos negócios imobiliários, sendo as métricas não financeiras cada vez mais importantes na medição do retorno económico e na satisfação do investidor.

No entanto a pergunta que os compradores colocam é: estará o mercado Imobiliário em Lisboa a viver uma bolha?

Apesar do indiscutível prestígio da PwC, as 92 paginas do relatório não dão a resposta, também temos que nos lembrar que os mais de 800 inquiridos são profissionais imobiliários, e não estou a ver as Imobiliárias a admitirem alguma vez que o mercado esteja a viver uma bolha, (principalmente os produtos que eles vendem).

A realidade é que apesar de em algumas zonas o valor m2 de residencial ter aumentado substancialmente nos últimos anos, os preços ainda não são comparáveis com a maioria das 10 cidades deste estudo.

Temos que ver também a dimensão e a cidade de Lisboa é também das mais pequenas o que implica que zonas centrais também o são, logo devido á escassez destas, os valores têm tendência a subir e … não vão descer, como já nos explicava no Sec. XVIII, David Ricardo na sua Teoria da Renda da Terra.
A questão não se pode ver pelo preço m2 mas sim pelo Investimento em si, pode haver uma propriedade que tenha um preço m2 alto e que seja um ótimo Investimento para o nosso dinheiro, (boa zona, boa construção, liquidez, etc.), assim como o inverso também pode acontecer.

A questão acaba por ser idêntica á de outro tipo de mercados: saber distinguir as oportunidades dos oportunistas. E como isso se consegue? É sensato ter alguns conselhos da parte de especialistas locais que se preocupem com os interesses do Cliente sem estarem comprometidos com a oferta disponível de qualquer imobiliária ou cobrando honorários acima do custo necessário para a boa execução dos objectivos do Cliente.

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